[윤진기 ∙ 경영지도사, 경영학박사] 금융감독원이 지난달 22일 지난해 12월말 기준 전체 금융권 부동산PF 대출 잔액은 135.6조원으로 발표했다. 한국건설산업연구원은 여기에 새마을금고 등 그 밖에 업권에서 실행된 PF 대출과 유동화 금액을 모두 포함하면 실제 부동산 PF 규모는 202조6000억원으로 추산하고 있어 사상 최대치이다.

부동산 시장 침체가 지속되어 미분양 우려와 원자재 가격 급등, 인건비 상승으로 인한 공사비가 높아지면서 부동산 개발사업의 수익성이 악화되고 부실 PF사업장의 재구조화도 아직 더뎌 부동산 PF리스크에 대한 우려가 계속되고 있다.

PF는 미래 현금흐름을 예측해 금융사가 대출을 해주는 것을 말한다. 우리나라 부동산 개발사업에서 PF는 통상적으로 시행사의 자금력이 크지 않고 담보도 거의 없이 개발사업에 소요되는 사업비를 대출로 조달하기 때문에 금융기관과의 PF대출약정에서 시공사가 일정기한까지 담보물(건축물)을 책임준공한다는 확약으로 PF가 진행되는 경우가 많다.

책임준공을 확약한 시공사가 책임준공기한까지 준공을 못하게 되면 전쟁이나 천재지변 등 불가항력 사유가 아니면 기한이익 상실사유로 정하고 있어 책임준공예정일 익일에 당초 대출금을 전부다 상환해야 한다.

건설업계에서는 화물연대파업, 코로나, 태풍 등 자연 재해, 공사장 안전문제 등 불가피한 사유로 공사 기한이 지연되는 경우도 많이 있지만 이런 경우에도 예외없이 기한이익 상실사유로 정하고 있어 시공사가 금융기관의 대출금을 전부 채무인수하게 되므로 사실상 연대보증과 크게 다르지 않다.

공사기한이 몇일만 늦어져도 기한이익상실로 시공사는 대출금 전액을 당초 준공 예정일 익일에 갚아야 하므로 대출금 전액상환기일을 책임준공예정일 익일보다 연장해주는 조건으로 추가 수수료를 부담하는 사례도 많이 있다. 시공사는 신용불량 등재 등 불이익을 우려하여 대출금융기관의 과다한 수수료 요구에 응할 수밖에 없다.

그리고 금융기관은 시공비 등 전체사업비 중 일부를 PF로 대출해주기 때문에, 시공사는 자체 자금을 선투입하여 건물을 완공시키고 완공후 분양 수익으로 금융기관이 PF 대출금을 전부 다 회수한 다음에 시공사는 투입한 비용을 회수해야 하는 구조이다. 이마저도 수주산업의 특성상 공사 수주후 최근 공사비 상승으로 원가에도 못미치는 경우가 많아 공사비 관련 갈등도 많은 상황이다. 

시공사 입장에서는 국내 건설업계가 포화상태로 과당경쟁 상태에 있는 환경이기 때문에 당장 공사 수주를 위해서 금융기관과의 불합리한 PF약정도 하게 되는 것이 현실이다. 금융기관 입장에서는 누가 갚건 대출만 회수하면 되므로 주로 시공사에 과도한 책임을 전가하는 방식의 PF가 이루어지고 있다.

즉, 우리나라 부동산 PF는 본래 사업주체인 시행사 및 프로젝트의 사업성(현금흐름)에 근거한 본래 의미의 PF가 아니라, 시공사의 신용등급과 시공능력 등이 PF대출을 결정하는 주된 요인이 되고 있고 시공사에 의존하는 구조이다. 자본력이 취약한 시행사가 부동산 개발을 하면서 투기적 성격의 과도한 레버리지를 일으키는 무분별한 PF대출이 이루어지고 그 책임이 시공사에 집중되는 구조이다. 부동산 시장 활황기에는 빠르고 원활한 사업 추진이 가능하지만 부동산 시장 침체, 금리 및 물가 변동, 국제 경제 환경 등 외부 변수에 극히 취약하다.

또한, 시공사는 동시에 여러 PF에 참여하기 때문에 잠재적인 우발채무 규모가 매우 크지만 준공까지 길게는 몇 년이 걸리는 사업 특성상 전체 리스크가 과소평가되고 있다. 최악의 경우에는 시행사, 시공사, 금융기관이 도미노처럼 연쇄적으로 쓰러지며 PF발 금융위기도 일어날 수 있는 구조인 것이다.

책임준공 지연시 시공사에 금융기관 대출채무를 인수시키는 사례는 합리적인 사유와 경미한 지연은 지체상금을 부과하는 방식으로 개선하여 개발사업 리스크가 시공사에게 집중된 책임을 덜어줘서 도미노처럼 연결된 고리를 끊어줘야 한다. 금융기관이 시공사에 과도하게 책임을 부담시키는 현재의 PF방식은 개선되어야 한다. 

현재와 같은 투기적 거래를 부추기고 PF관련 불합리한 계약 및 관행은 개별 사업 관계자들의 민간 개별 계약이라고 방치시켜서는 안되고 합리적으로 제도 개선을 통해 PF 관련 환경 및 금융시스템의 안정성을 확보해야 한다. 

윤진기ㆍ경영지도사, 경영학박사 

▲ 윤진기ㆍ 경영지도사, 경영학박사

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