[오정환∙법무법인 화온 대표변호사] 임대차 계약의 본질은 공간을 빌리는 것이 아니라, 관계를 설정하는 일이다. 특히 상업용 공간에서는 이 관계가 곧 사업의 기반이 되기 때문에, 그 경계를 어디까지 어떻게 정하느냐에 따라 갈등의 가능성이 줄어들 수도, 반대로 증폭될 수도 있다. 이런 맥락에서 상가 임차인에게 있어 관리비란 단순한 유틸리티 비용을 넘어선다. 매달 고정비용으로 반복 청구되는 그 숫자 속엔 임대인과의 신뢰, 그리고 계약이 가진 내적 질서가 반영된다.

그간의 법제도는 이 ‘관리비’에 대하여는 매우 조심스러운 거리를 유지해왔다. 임대인이 청구하는 관리비 항목이나 산정방식에 대해, 임차인이 느끼는 불만은 많았지만 그 불투명성에 법적으로 대응할 수 있는 창구는 명확하지 않았다. 실제로 법원도 관리비는 실비 보전의 개념으로 보아왔고, 특별한 사정이 없는 한 임대인이 관리비를 인상하더라도 상가임대차법상 차임 증액 제한 규정(예: 5% 상한)을 적용하지 않는 것이 원칙이었다.

그러나 이러한 구조는 일종의 회색 지대였다. 차임을 올릴 수 없게 되자 관리비를 통해 간접적으로 임대수익을 조정하려는 시도가 있었고, 임차인은 그 내역을 요구해도 받지 못한 채 부담만 감당해야 했다. 이번 '상가건물임대차보호법' 개정은 바로 이 지점을 정확히 찔렀다. 지난해 11월 11일 공포된 개정법은 6개월의 유예기간을 거쳐 오는 2026년 5월 12일부터 시행되는데, 그 핵심은 ‘관리비 내역의 제공 의무’다.

앞으로는 임대차계약 체결 시 임차인이 임대인에게 관리비를 납부하기로 합의한 경우, 임차인은 법에 따라 관리비 내역 제공을 요청할 수 있고, 임대인은 이에 응해야 하는 법적 의무를 진다.

다만, 이 개정안에도 아쉬움은 남는다. 예컨대, 관리비 내역 제공 의무를 위반했을 때 어떤 법적 제재가 가해지는지에 대한 규정은 명확히 제시되어 있지 않다. 또한, 관리비 제공의무 조항은 상가임대차법 제2조 제3항(환산보증금 기준을 초과하는 경우)에는 포함되지 않았기에, 일정 규모 이상의 상가에 대해서는 실효적 강제가 어려울 수 있다는 해석도 가능하다.

그럼에도 불구하고, 이번 개정은 임차인에게 중요한 변화다. 관리비가 사업의 손익계산서에 고정비로 박혀버리는 순간부터, 그 투명성은 생존의 문제이기도 하다. 이제 임차인은 ‘이 관리비가 왜 이만큼 나오는지’에 대해 물을 수 있고, 임대인은 그에 답해야 한다. 법이 만들어준 것은 대단한 개혁이라기보다는, 질문할 수 있는 권리와 대답해야 할 책임 사이의 최소한의 연결 고리다.

이번 개정의 의미는 단순히 정보의 비대칭을 해소하는 데 그치지 않는다. 이는 ‘상가’라는 공간을 둘러싼 이해관계자들이 보다 투명하게, 보다 예측 가능하게 관계를 설계할 수 있도록 한 작은 구조적 변화다. 특히 계약의 전 과정에서 임차인이 단순히 ‘약자’가 아니라, 명확한 정보를 요구하고 판단할 수 있는 ‘당사자’로 자리매김하는 계기가 된다. 이 흐름이 이어진다면, 앞으로는 관리비 뿐만 아니라 권리금, 시설 투자 분담 등 다양한 쟁점들에 대해서도 보다 정교한 협의와 법적 제도가 마련될 수 있을 것이다.

비즈니스는 언제나 숫자보다 사람의 문제에서 시작된다. 법이 정한 기준은 단지 그 출발점을 명확히 해주는 것일 뿐이다. 계약이 투명하게 시작되면 신뢰는 유지된다. 그리고 신뢰가 유지되면, 공간은 단순한 사무실을 넘어 함께 성장하는 생태계의 일부가 된다. 이번 상가임대차법 개정은 작지만 의미 있는 첫걸음이다. 관리비 항목의 기준을 명시함으로써, 임대차 계약의 질서를 조금 더 평등하게 만드는 방향으로 법이 걸어가기 시작했다.

▲ 오정환 ∙ 법무법인 화온 대표변호사

 - 現 법무법인 화온 대표변호사

 - 前 김∙장 법률사무소

 - 前 육군법무관(특수전사령부)

 - 사법연수원 제47기 수료 (사법연수원장상 수상)

 - 제57회 사법시험 합격 

 - 연세대학교 정치외교학과 졸업

태일회계법인

회계감사·세무·컨설팅·기업실무·은행업무 등의 경력을 지닌 회계사들로 구성된 성공파트너로서 최상의 서비스와 종합적인 컨설팅

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